物流園區(qū)（logistics park）是物流活動的集中地，相當于是物流業(yè)的“工廠”。雖然在國家層面，有相關(guān)標準對物流園區(qū)有概念的界定，但看起來更像是一種理念，而不是嚴格的建筑群界定。所以，我們在實際中見到的物流園區(qū)千姿百態(tài)，不僅僅功能各有側(cè)重，就連名稱也極具個性。

　　同時，物流園區(qū)的建設(shè)也一直保持了一定熱度，從中物聯(lián)的調(diào)查來看，全國物流園區(qū)從2006年的207家增加到2018年的1638家，增長了近7倍。其中，在建和規(guī)劃的項目數(shù)量總體保持了增長的態(tài)勢。

　　那么，為什么我們國家總是不斷建設(shè)物流園區(qū)？

　　一

　　建設(shè)物流園區(qū)有什么用？

　　物流業(yè)的本質(zhì)是一張軟硬結(jié)合的網(wǎng)，是由兩部分組成。

　　其一，公路、鐵路、航道、航路等硬設(shè)施與貨運班車、鐵路班列、船舶航線、飛機航線等軟服務(wù)相結(jié)合的線路。

　　其二，港口、機場、鐵路貨運站、物流園區(qū)等硬設(shè)施與貨物交付、倉儲裝卸、運力組織等軟服務(wù)相結(jié)合的節(jié)點。

　　物流園區(qū)是物流體系的節(jié)點中數(shù)量最大、覆蓋最廣的組成部分。我們國家第一個物流園區(qū)是深圳市平湖物流基地，這個項目建設(shè)的主要目的之一就是為鹽田港、蛇口港提供后方陸域的集散支持。

　　可以說，物流園區(qū)是整個物流大網(wǎng)絡(luò)延伸到各個城市社區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的服務(wù)窗口，所以物流園區(qū)最基本的價值主要集中體現(xiàn)在作業(yè)邊際成本、采購尋源成本、貨物交付成本的優(yōu)化控制，也是物流業(yè)規(guī)模效應(yīng)、網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)的體現(xiàn)。

　　作業(yè)邊際成本。物流園區(qū)可以實現(xiàn)倉庫、停車場、叉車等資源共享共用，投入量少、利用率高，可以攤薄生產(chǎn)作業(yè)的變動成本。

　　采購尋源成本。物流園區(qū)集中了貨源、車源，是線下車貨匹配的主要平臺載體，在網(wǎng)絡(luò)貨運APP出現(xiàn)以前，物流園區(qū)的小黑板是物流一大特色。

　　貨物交付成本。物流園區(qū)是貨物倉儲、中轉(zhuǎn)、集散的主要場所，交易的達成和貨物的交付在時空上能夠保持同步，可以實現(xiàn)我們常聽到的商流、物流、資金流、信息流“四流合一”。

二、推動物流園區(qū)建設(shè)的是什么？

　　有意思的是，大部分的物流園區(qū)并不是物流企業(yè)建設(shè)的。這在一定程度上說了，物流園區(qū)的價值不單單止于物流業(yè)務(wù)本身。總體來看，市場上物流園區(qū)有幾大建設(shè)主導(dǎo)力量。

　　一是地方政府。例如，各地的城投集團、交投集團等政府投資平臺，高速集團等基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)企業(yè)，以及各園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園管委會。可以說，地方政府是物流園區(qū)建設(shè)最早和最主要的發(fā)起人。我們國家第一個物流園區(qū)——始建于1998年的平湖物流基地，就是深圳市政府規(guī)劃并主導(dǎo)投資開發(fā)的。

　　二是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。例如，普洛斯GLP（新加坡企業(yè)，2018年由厚樸投資、高瓴資本、萬科、SMG、中銀投資等中國財團收購后退市）、嘉民Goodman（澳大利亞企業(yè)，中投集團擁有部分股份）、安博（美國企業(yè)，2011年安博和Prologis平等合并）、豐樹（新加坡企業(yè)）等外來和尚，萬緯VX、易商紅木ESR、寶灣（國有）、中國物流（國有）、宇培等本土企業(yè)，此外，平安、復(fù)星等也進入物流地產(chǎn)領(lǐng)域。接過地方政府接力棒的，正是這些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商們。

　　三是物流企業(yè)。例如，順豐、深國際物流、傳化物流等物流企業(yè)。物流企業(yè)建設(shè)物流園區(qū)，更多地順勢而為，往往在業(yè)務(wù)成網(wǎng)、資金充沛的時機進場。

　　四是商貿(mào)平臺。例如，菜鳥網(wǎng)絡(luò)、京東物流、蘇寧物流等電商平臺，沃爾瑪、永輝等傳統(tǒng)零售巨頭，以及中糧、廈門建發(fā)等大貿(mào)龍頭。自2007年，京東開始自建物流起，電商平臺跨界物流已經(jīng)不再是新鮮事。

　　其實在電商平臺之前，傳統(tǒng)零售、大宗貿(mào)易的龍頭企業(yè)早早地就開始布局物流，只是他們以自用為主，社會公眾影響力不廣。

　　摸清楚了物流園區(qū)是四大建設(shè)勢力，我們也不難看出，物流園區(qū)建設(shè)具有多重目的，在不同階段、不同視野下，物流園區(qū)承擔的角色和產(chǎn)生的價值也不一樣。

　　一、對地方政府來說，物流園區(qū)是土地資源的開發(fā)。

　　首先，我們需要意識到，園區(qū)經(jīng)濟是我們國家經(jīng)濟增長的助推器。建國初期，我們還是一個農(nóng)業(yè)國（1952年國民經(jīng)濟恢復(fù)后，工業(yè)在工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值中的比重只有26.6%）。經(jīng)過第一個五年計劃(1953—1957)的努力，這一比重到1957年上升到56.7％,初步建成了獨立的工業(yè)體系。

　　但舉國體制下的工業(yè)奇跡客觀上也造成了產(chǎn)業(yè)、城市之間的不協(xié)同。和國外產(chǎn)城融合不同，我們國家甚至有些城市是“先有廠、后有市”，所以我們的生產(chǎn)力布局都是在未開發(fā)的生土上進行。那么，園區(qū)經(jīng)濟就是最佳載體。

　　物流園區(qū)也是園區(qū)經(jīng)濟的一種，同時出于民生保障的考慮，配送型的物流園區(qū)也是城市必不可少的基礎(chǔ)設(shè)施。地方政府建設(shè)物流園區(qū)大體上有兩方面目的。

　　產(chǎn)業(yè)配套。實體經(jīng)濟的落戶，往往是需要良好的物流條件。地方政府為了吸引、留住產(chǎn)業(yè)，勢必要建設(shè)幾個像樣的物流園區(qū)。其中，也有部分城市把物流作為支柱產(chǎn)業(yè)，建設(shè)物流園區(qū)自然是情理當中。

　　土地財政。分稅制后，中央和地方財政“強干弱枝”，地方政府事多錢少，大部分城市主要依靠賣地的土地出讓金來滿足財政需求。2020年，全國賣地收入超過8.41萬億元，占全國財政收入的46%，占地方財政收入的84%。

　　物流園區(qū)的土地開發(fā)效益能夠產(chǎn)生一定收益，更重要的是，通常位于城郊的物流園區(qū)是市區(qū)內(nèi)專業(yè)市場、貨運市場騰籠換鳥的載體，能夠置換出大量市區(qū)內(nèi)的熟地，用于更高價值的商業(yè)開發(fā)。

　　二、對地產(chǎn)企業(yè)來說，物流園區(qū)是重要的不動產(chǎn)之一。

　　前些年，住宅類、商業(yè)類房地產(chǎn)逐步飽和并且發(fā)展受限，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為了地產(chǎn)企業(yè)主要的新賽道之一。2020年，全國營業(yè)性通用倉庫面積已超過10億平方米，其中立體倉庫接近30%。

　　從總量來看，絕對規(guī)模已經(jīng)基本滿足物流需求。但從結(jié)構(gòu)來看，供給質(zhì)量與地區(qū)分布上還存在供求之間的矛盾。根據(jù)物聯(lián)云倉統(tǒng)計，目前高標倉（高標準倉儲物流設(shè)備）約占通用倉庫總面積的30%，總量仍然不足。

　　物流園區(qū)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要領(lǐng)域之一。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)的升級版。相比于工業(yè)地產(chǎn)，物流地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)門檻相對更低，并且和商業(yè)地產(chǎn)有天然的強聯(lián)系，大部分地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型成本不高。所以商貿(mào)物流園十分常見。那么，地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)物流園區(qū)的動力也就不言而喻了。

　　租金收入。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式可以歸結(jié)為四個字——投融管退。那么在地產(chǎn)的投融之外，還有產(chǎn)業(yè)的管退。

　　管理讓物流園區(qū)有了兩種盈利模式。其一，以優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)為核心的地主模式，如整庫出租、按平方米收費；其二，嵌入物流業(yè)務(wù)，以快速物流周轉(zhuǎn)為核心流量模式，如運營增值、按業(yè)務(wù)量提成。不管是哪一種，物流地產(chǎn)都是重運營、重持續(xù)。

　　金融產(chǎn)品。作為不動產(chǎn)，物流園區(qū)很適合衍生金融服務(wù)。首先，作為載體和背書，物流園區(qū)往往面向物流上下游企業(yè)提供倉單質(zhì)押、動產(chǎn)質(zhì)押、保兌倉、開證監(jiān)管等物流金融服務(wù)。

　　其次，物流園區(qū)盈利模式明確，現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，符合發(fā)行公募REITs的條件。這也為物流園區(qū)投資者提供了一條很好的退出渠道

　　三、對物流企業(yè)來說，物流園區(qū)是基本的生產(chǎn)設(shè)施。

　　比較有意思的是，在過去相當長的一段時間內(nèi)，物流企業(yè)更傾向于租、而非買，熱衷輕資產(chǎn)經(jīng)營。不可否認，重資產(chǎn)運營帶來高負債，風險發(fā)生時容易出現(xiàn)資金緊缺、資產(chǎn)冗余的情況，而輕資產(chǎn)運營更加靈活地利用、調(diào)配市場資源，將固定成本轉(zhuǎn)化為可變成本，船小好掉頭，隨行就市。

　　但是，外部的環(huán)境變了。高速發(fā)展的經(jīng)濟擴張期一去不復(fù)返，在遍地黃金的年代，沉沒成本低的輕資產(chǎn)經(jīng)營可以更加靈活地抓取機會，謀求更大的利益。但在巖壁堅硬的礦洞，管控能力強的重資產(chǎn)經(jīng)營方可破壁和砥礪前行。

　　關(guān)于物流輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)好，物流前瞻后續(xù)會有專門文章探討，這里先回歸主題，物流企業(yè)建物流園區(qū)可以總結(jié)為順勢而為。

　　業(yè)務(wù)支持。好的物流企業(yè)一定是網(wǎng)絡(luò)化的物流企業(yè)，那么就網(wǎng)絡(luò)節(jié)點布局就是發(fā)展的重中之重。我們國家有333個地級行政單位，包括地級市、自治州、地區(qū)。

　　物流企業(yè)要構(gòu)建一張覆蓋全國、自主可靠的網(wǎng)絡(luò)，就須要在重要城市建設(shè)物流園區(qū)。另一方面，城市對物流用地的保障力度不夠，物流業(yè)時常面臨搬遷，轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)、形成一個穩(wěn)定的場地，也成為物流企業(yè)建設(shè)物流園區(qū)的推手。

　　資本運作。在金融機構(gòu)看來，物流企業(yè)是黑箱子，很難評估其信用、價值，除非物流企業(yè)有地。所以，出于融資、上市等考慮，建設(shè)物流園區(qū)進入部分物流企業(yè)的議程。

　　四、對電商平臺來說，物流園區(qū)是線下的場景平臺。

　　上游自建電商和電商自建物流需要放在一起看。從長遠發(fā)展來看，線上線下結(jié)合是必然趨勢，建設(shè)物流園區(qū)推動商流、物流、信息流、資金流四流合一，沒毛病。從短期競爭來看，物流已經(jīng)成為電商平臺重要的護城河，比別人多走一步，有必要。

　　自2016年提出以來，新零售概念已經(jīng)成為現(xiàn)實，“線上+線下+物流”發(fā)展已經(jīng)逐漸成為標配。

　　同業(yè)競爭。電商很火，但從2014年開始，市場規(guī)模增速不斷下滑，市場容量、用戶流量已經(jīng)逐步接近天花板。電商平臺追新、求穩(wěn)并重，一邊探索社群電商、直播電商等新模式，一邊不斷構(gòu)建、加固物流這條護城河。

　　跨界發(fā)展。消費需求越來越個性化、多樣化,現(xiàn)代商貿(mào)流通體系也更強調(diào)以人為本。實際上，社群電商、直播電商等新模式的核心，就是對人的感性觸達。電商平臺要構(gòu)建有溫度的服務(wù)鏈條，這離不開物流。那么，電商平臺跨界物流，建設(shè)物流園區(qū)，自然成為完善產(chǎn)業(yè)生態(tài)的必要舉措。

三、未來物流園區(qū)還會熱嗎？

　　網(wǎng)絡(luò)上有過這樣的一個流傳：中國物流園區(qū)的平均空置率約60%。也有多次物流園區(qū)投資過熱的探討。但從發(fā)展結(jié)果來看，我們國家的物流園區(qū)保持了快速增長態(tài)勢。目前，我們國家人均倉儲面積為0.4平方米/人，而日本是4.0平方米/人、美國是5.4平方米/人。從這組數(shù)據(jù)就可以看出，我們還存在很大的發(fā)展空間。

　　6月4日，財政部發(fā)文，2022年1月1日起，國有土地使用權(quán)出讓收入等四項政府非稅收入，劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收。這是一個長期信號，土地出讓收入的繳納議價空間將在未來一段時期內(nèi)不斷壓縮、透明。在過程更加規(guī)范、全局更加統(tǒng)籌的情況下，不被待見的物流用地有望“守得云開見月明”。

　　長期來看，物流園區(qū)還有一定的增量投放空間，并且在地區(qū)分布、功能調(diào)整、數(shù)字改造等方面還有大量的存量改造需求，物流產(chǎn)業(yè)地位不斷提升，物流用地環(huán)境更有保障。

　　綜合判斷，物流園區(qū)還是會保持余熱，但這肯定是一個總量增長、結(jié)構(gòu)調(diào)整并行的淘汰出清過程。