消防安全在廠房和倉(cāng)庫(kù)管理中占據(jù)著至關(guān)重要的位置。國(guó)家消防救援局2023 年發(fā)布的《租賃廠房和倉(cāng)庫(kù)消防安全管理辦法（試行）》（下稱管理辦法）明確了租賃雙方的消防安全責(zé)任。這一法規(guī)旨在防止火災(zāi)事故的發(fā)生，確保生產(chǎn)和儲(chǔ)存場(chǎng)所的安全。

　　倉(cāng)庫(kù)設(shè)計(jì)

　　在工業(yè)地產(chǎn)管理中，防火安全至關(guān)重要。了解防火分區(qū)、防火墻及其對(duì)租賃區(qū)間劃分的影響，不僅能保護(hù)建筑物和人員安全，還能優(yōu)化租賃空間的管理和利用。防火分區(qū)的基本概念防火分區(qū)是通過(guò)設(shè)置防火墻等結(jié)構(gòu)，將建筑內(nèi)部劃分成若干獨(dú)立的區(qū)域，以防止火災(zāi)蔓延的安全措施。根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB 50016-2014），防火分區(qū)的劃分需考慮建筑物的功能性質(zhì)、火災(zāi)危險(xiǎn)性等因素，確保在火災(zāi)發(fā)生時(shí)能夠有效控制火勢(shì)，保障人員和財(cái)產(chǎn)安全。不同類型的建筑，特別是不同消防等級(jí)的廠房和倉(cāng)庫(kù)，防火分區(qū)的大小規(guī)定也有所不同。一般情況下，消防等級(jí)越高，規(guī)定的防火分區(qū)最大面積越小。例如，甲類廠房由于火災(zāi)危險(xiǎn)性較高，其防火分區(qū)的最大面積限制為2,000平方米，而戊類廠房由于火災(zāi)危險(xiǎn)性較低，其防火分區(qū)最大面積可達(dá)12,000平方米。這樣的設(shè)計(jì)原則是為了在火災(zāi)發(fā)生時(shí)，能夠更有效地控制火勢(shì)，提供更長(zhǎng)時(shí)間的安全保障。引入防火墻的重要性防火墻作為防火分區(qū)的核心設(shè)施，其主要功能是阻隔火焰、煙霧和高溫，將建筑內(nèi)部分隔成相對(duì)獨(dú)立的防火單元。根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，防火墻的設(shè)計(jì)要求耐火極限不低于3小時(shí)，以確保在火災(zāi)發(fā)生時(shí)，防止火勢(shì)跨越防火分區(qū)，最大限度地減少損失。防火墻的主要特點(diǎn)包括：

　　耐火材料：通常采用耐火磚、耐火混凝土、防火板等具有高耐火性能的材料。

　　耐火極限：防火墻的耐火極限不應(yīng)低于3小時(shí)。在甲、乙類廠房和甲、乙、丙類倉(cāng)庫(kù)內(nèi)，防火墻的耐火極限不應(yīng)低于4小時(shí)，以提供更長(zhǎng)時(shí)間的隔火保護(hù)。

　　安全隔離：防火墻通常設(shè)置在建筑物的分區(qū)之間，確保在火災(zāi)發(fā)生時(shí)有效隔離火勢(shì)，保護(hù)人員疏散和財(cái)產(chǎn)安全。

　　提升連接性：防火卷簾門的應(yīng)用

　　雖然防火墻能夠很好地分隔防火單元，但它們也可能限制建筑物內(nèi)部的流動(dòng)性和功能性。為增加防火單元間的連接性，防火卷簾門被引入。

　　防火卷簾門通常由耐火材料制成，火災(zāi)發(fā)生時(shí)會(huì)自動(dòng)關(guān)閉，阻止火焰和煙霧蔓延。平時(shí)，這些卷簾門保持開(kāi)放狀態(tài)，確保建筑物內(nèi)部的正常通行和操作。防火墻和防火卷簾門雖然都有防火功能，但它們?cè)趹?yīng)用和結(jié)構(gòu)上有明顯的區(qū)別：

　　防火墻：防火墻是固定的建筑結(jié)構(gòu)，主要用于永久性地隔離火源，防止火災(zāi)蔓延。它提供長(zhǎng)期的防火保護(hù)，但由于其固定性，可能限制庫(kù)內(nèi)物流的流轉(zhuǎn)。

　　防火卷簾門：為了在防火的同時(shí)不妨礙物流流轉(zhuǎn)，常在防火墻上加裝防火卷簾門。卷簾門平時(shí)可以開(kāi)啟以方便物料的運(yùn)輸，但在火災(zāi)發(fā)生時(shí)會(huì)自動(dòng)關(guān)閉以阻止火勢(shì)蔓延。

　　在消防管理中，防火卷簾門有嚴(yán)格的管理要求：

　　自動(dòng)控制系統(tǒng)：防火卷簾門必須配備自動(dòng)控制系統(tǒng)，能夠在火災(zāi)報(bào)警后自動(dòng)關(guān)閉。

　　耐火性能：卷簾門的耐火極限需符合防火規(guī)范，確保在火災(zāi)中能夠提供足夠的防火保護(hù)。

　　定期維護(hù)：卷簾門需要定期進(jìn)行維護(hù)和檢查，確保其自動(dòng)控制系統(tǒng)和耐火性能始終有效。

　　防火卷簾門根據(jù)耐火時(shí)間和防火性能分為不同等級(jí)，常見(jiàn)的防火等級(jí)及其要求包括：

　　F1級(jí)（1小時(shí)耐火極限）：適用于較低防火要求的區(qū)域，卷簾門材料通常為單層鋼板或鍍鋅鋼板，制作工藝簡(jiǎn)單。

　　F2級(jí)（2小時(shí)耐火極限）：適用于中等防火要求的區(qū)域，卷簾門材料為雙層鋼板，內(nèi)部填充防火材料，制作工藝要求較高。

　　F3級(jí)（3小時(shí)耐火極限）：適用于較高防火要求的區(qū)域，卷簾門材料為多層鋼板或特殊耐火材料，制作工藝復(fù)雜，確保更長(zhǎng)時(shí)間的防火保護(hù)。

　　F4級(jí)（4小時(shí)耐火極限）：適用于最高防火要求的區(qū)域，如甲、乙類廠房和甲、乙、丙類倉(cāng)庫(kù)，卷簾門材料和制作工藝要求最為嚴(yán)格，需通過(guò)專業(yè)防火檢測(cè)認(rèn)證。

　　防火分區(qū)和防火墻對(duì)租賃區(qū)間分割的影響在廠房和倉(cāng)庫(kù)的租賃過(guò)程中，防火分區(qū)和防火墻的存在直接影響著租賃區(qū)間的劃分和使用方式。根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，每個(gè)防火分區(qū)應(yīng)作為一個(gè)獨(dú)立的租賃單位，確保在火災(zāi)時(shí)能夠最大限度地保護(hù)租戶的財(cái)產(chǎn)安全。以下是幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

　　租賃區(qū)間的劃分：防火分區(qū)和防火墻的設(shè)置需要考慮租賃區(qū)間的劃分。每個(gè)租賃區(qū)間應(yīng)作為一個(gè)獨(dú)立的防火分區(qū)，確保在火災(zāi)發(fā)生時(shí)，火勢(shì)不會(huì)輕易蔓延到其他租賃區(qū)間。

　　空間的利用：雖然防火墻和防火分區(qū)的設(shè)置能夠提高防火安全性，但它們也可能影響空間的利用率。防火卷簾門的引入可以在一定程度上解決這一問(wèn)題，通過(guò)提供靈活的空間分隔方式，既保證了安全性，又提升了空間利用效率。

　　租賃合同的考慮：在簽訂租賃合同時(shí)，業(yè)主和租戶需要明確防火分區(qū)和防火墻的設(shè)置要求。這些要求應(yīng)在租賃合同中詳細(xì)列明，以確保雙方都能了解和遵守相關(guān)的防火安全規(guī)定。

　　改造和維修：在進(jìn)行廠房和倉(cāng)庫(kù)的改造和維修時(shí)，需要特別注意防火分區(qū)和防火墻的完整性。任何對(duì)防火墻和防火分區(qū)的改動(dòng)都應(yīng)符合相關(guān)的防火安全標(biāo)準(zhǔn)，確保不會(huì)降低建筑物的防火性能。

　　防火分區(qū)和防火墻的設(shè)置是工業(yè)地產(chǎn)防火安全的重要組成部分。它們不僅能夠有效地防止火災(zāi)的蔓延，還能在一定程度上影響租賃區(qū)間的劃分和利用。在進(jìn)行廠房和倉(cāng)庫(kù)的租賃時(shí)，業(yè)主、租戶和經(jīng)紀(jì)人都應(yīng)充分了解這些防火安全措施，確保在保證安全的前提下，實(shí)現(xiàn)空間的高效利用和租賃合同的順利簽訂。

　　WEEKLY RECIPES新消防法

　　一、新法規(guī)概述管理辦法的背景是：第一，當(dāng)前大量的廠房已經(jīng)從自用租賃轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)性租賃，即業(yè)主專門經(jīng)營(yíng)倉(cāng)庫(kù)，而租戶只需專注于自己的業(yè)務(wù)，無(wú)需管理固定資產(chǎn)；第二，以往的消防管理辦法大多聚焦于商場(chǎng)或其他公共場(chǎng)所，缺乏對(duì)廠房和倉(cāng)庫(kù)租賃的主體責(zé)任明確界定。因此，新法規(guī)對(duì)出租人和承租人的消防安全責(zé)任進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，適用于所有用于生產(chǎn)和儲(chǔ)存的租賃工業(yè)建筑。辦法要求出租人提供符合消防安全要求的設(shè)施并定期檢查和維護(hù)；承租人需保持設(shè)施完好并制定和落實(shí)消防安全制度和應(yīng)急預(yù)案。雙方應(yīng)以書(shū)面形式明確各自的消防安全責(zé)任，未明確書(shū)面約定的，由出租人負(fù)責(zé)公共區(qū)域的消防安全，承租人負(fù)責(zé)租賃區(qū)域的消防安全。

       二、業(yè)主的責(zé)任

　　提供符合消防安全要求的設(shè)施

　　業(yè)主需要確保其出租的廠房和倉(cāng)庫(kù)在租賃前符合所有消防安全標(biāo)準(zhǔn)。這包括安裝并維護(hù)必要的消防設(shè)備，如滅火器、消防栓、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)等。

　　業(yè)主需要在出租前進(jìn)行全面的消防安全檢查，確保所有設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)并符合最新標(biāo)準(zhǔn)。

　　定期維護(hù)和檢查消防設(shè)備

　　業(yè)主需定期對(duì)所有消防設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保其在緊急情況下能正常使用。這不僅是對(duì)設(shè)施的基本要求，也是確保租戶安全的重要措施。

　　定期維護(hù)和檢查的頻率應(yīng)根據(jù)設(shè)備類型和使用情況確定，并記錄在案，確保有據(jù)可查。

　　培訓(xùn)和指導(dǎo)

　　業(yè)主有責(zé)任向承租人提供必要的培訓(xùn)和指導(dǎo)，確保其了解并能正確使用消防設(shè)備。

　　業(yè)主需制定并提供消防安全手冊(cè)，詳細(xì)說(shuō)明各種設(shè)備的使用方法和注意事項(xiàng)，并定期組織消防演練，提高所有人員的應(yīng)急處理能力。

　　三、租戶的責(zé)任

　　保持消防設(shè)施的完好

　　租戶在租賃期間需確保所有消防設(shè)施的完好和正常使用。這包括定期檢查滅火器、報(bào)警系統(tǒng)等，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)或更換。

　　租戶需配合業(yè)主進(jìn)行定期的消防安全檢查，并確保使用中不損壞或挪用消防設(shè)備。

　　制定并落實(shí)消防安全制度

　　租戶需制定符合實(shí)際情況的消防安全制度和應(yīng)急預(yù)案，明確各部門和崗位的消防安全責(zé)任，確保在緊急情況下有序疏散和處置。

　　租戶需定期組織員工進(jìn)行消防安全培訓(xùn)和演練，提高員工的消防安全意識(shí)和應(yīng)急處理能力。

　　消防安全記錄和報(bào)告

　　租戶需詳細(xì)記錄每次的消防安全檢查、維護(hù)和演練情況，并定期向業(yè)主和相關(guān)部門報(bào)告。

　　發(fā)現(xiàn)消防隱患需及時(shí)整改，并向業(yè)主報(bào)告，確保隱患消除。

　　四、對(duì)合同租賃簽署的影響在租賃合同中明確各自的消防安全責(zé)任變得至關(guān)重要。根據(jù)管理辦法，出租人和承租人應(yīng)以書(shū)面形式明確各方的消防安全責(zé)任。如果沒(méi)有明確的書(shū)面約定，則出租人負(fù)責(zé)管理公共疏散通道、安全出口、建筑物消防設(shè)施和消防車通道，而承租人負(fù)責(zé)租賃區(qū)域的消防安全。這種統(tǒng)一約定有助于避免責(zé)任不清導(dǎo)致的安全隱患，確保雙方在消防安全管理上各盡其責(zé)。

　　結(jié)論管理辦法的實(shí)施，對(duì)廠房和倉(cāng)庫(kù)租賃市場(chǎng)帶來(lái)了深遠(yuǎn)影響。各方必須共同合作，嚴(yán)格遵守法規(guī)，確保租賃環(huán)境的消防安全。通過(guò)落實(shí)新法規(guī)，業(yè)主、經(jīng)紀(jì)人和租戶不僅能有效防范火災(zāi)事故，還能提升自身的管理水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。